Ar nekilnojamas turtas gera investicija?

Rokas Lukošius 

2006 10

Nesvarbu, ar ekonomika klesti ar susiduria su sunkumais, gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto rinka visuomet išlieka dėmesio centre ir sulaukia įvairių tiek gyventojų, tiek specialistų vertinimų. Tai natūralu, nes nekilnojamasis turtas vaidina svarbų vaidmenį tiek bendrai ekonominiu aspektu, tiek ir svarbus kiekvienam žmogui asmeniškai. Kuo daugiau ši tema yra eskaluojama, tuo daugiau mitų visuomenėje sukuriama.

Išties daugelis mano, jog nekilnojamasis turtas yra saugiausia investicija. Ne rečiau galvojama, jog tai netgi geriausias investavimo būdas. Dažnas manydavo (bent jau prieš pusmetį), jog NT kainos tiktai kyla ir kristi negali. Tiesa, mažai kas galėjo pagrįstai pasakyti, kodėl jos kyla. Galbūt kai kurie pasakytų, kad kitur būstas dar brangesnis, kiti- kad būstą perka užsieniečiai, dar keletas- kad brangsta žemė. Nekilnojamojo turto rinka, vejama tokių gandų, mitų ir paskalų gali labai greitai iškrypti iš logiškos vystymosi raidos, į kurią anksčiau ar vėliau tenka sugrįžti.

Akivaizdu, kad nekilnojamojo turto kainos ilgalaikiu požiūriu turi priežasčių didėti. Daugiausia tai lemia infliacija, kylantis pragyvenimo lygis, didėjantys atlyginimai bei augantys poreikiai. Šios priežastys lemia, kad gyventojai gali leisti didesnę pinigų sumą skirti būstui, o tai iššaukia jo kainų didėjimą. Trumpesniu laikotarpiu kainos svyruoja dėl pasiūlos ir paklausos neatitikimo. Paklausa gali ganėtinai greitai ir smarkiai keistis keičiantis rinkos lūkesčiams, tuo tarpu pasiūlos pokyčiai yra ilgesnis procesas, nes nuo projekto idėjos iki objekto pastatymo gali praeiti 2-3 metai, tad spekuliacijos per tuos kelerius metus gali sukelti tokias kainas rinkoje, kurios ilgalaikiu požiūriu būtų nepateisinamos. Anksčiau ar vėliau tokios spekuliacijos baigiasi ir rinka grįžta į normalios raidos vėžes.

Sunku pasakyti, koks yra normalus gyvenamojo būsto kainų lygmuo. Turbūt paprasčiausia būtų orientuotis į kitas šalis ir ieškoti analogijų. Akivaizdu, kad nėra jokios prasmės lyginti Vilnių su Londonu ar Paryžiumi. Ko gero Lietuvai prasmingiausia būtų žvilgterti į keleriais metais labiau išsivysčiusias Čekijos ar Vengrijos rinkas, kur nekilnojamojo turto rinkos labiau nusistovėjusios. Jau kuris laikas Čekijoje stipriai krenta gyvenamojo nekilnojamojo turto projektų vystymo maržos. Jei prieš penkerius metus jos nekilnojamojo turto projektų vystytojai uždirbdavo po 30 procentų pelno (kas, beje, dar visai neseniai buvo pasiekiama ir Lietuvoje), tai dabar situacija rinkoje leidžia uždirbti tik 5-15 procentų pelno. Šiuos procesus daugiausia įtakodavo tai, jog anksčiau pastačius pastatą likdavo neparduoti tik 3 procentų butų, o dabar šis skaičius siekia apie 20 procentų. Tai rodo smarkiai padidėjusią konkurenciją. Kuo daugiau lieka neparduotų butų ir jų pardavimas nusikelia, tuo labiau projekto pelningumas mažėja. Anksčiau šiose šalyse taip pat buvo daug kalbama, kad pasiūla netenkina kokybiško būsto paklausos.

Tad apžvelkime šių šalių dabartines būsto kainas. Čekijos sostinėje Prahoje vidutinio dydžio senos statybos butas neprestižiniame rajone vidutiniškai kainuoja 3500-4000 Lt/kv.m., o 5000-8000 tūkst. Lt/kv.m kainuoja išties kokybiški, patogūs prestižinėse vietose esantys butai. 10 000 Lt/kv.m kartelę viršija tik aukščiausios klasės apartamentai, konkuruojantys su didžiųjų Europos sostinių prestižiniu būstu, turinčiu istorinę vertę.

Ką gi matome Vengrijos sostinėje? Budapešte vyrauja senos statybos renovuoti bei nerenovuoti butai. Kainos šioje sostinėje kiek mažesnės nei Prahoje, tačiau atsilieka nestipriai. Renovuotus kokybiškus butus neprestižinėje vietoje galima įsigyti už 3500-4500 Lt/kv.m, panašiai kainuoja ir butai senuose, nerenovuotuose miesto centro pastatuose. Už aukštesnės klasės prestižinėse vietose esančius butus mokama vidutiniškai 6000-8000 Lt/kv.m., o daugiau būna verti tik išties išskirtiniai pasiūlymai. Kiekvienas suprantame, kad visi nekilnojamojo turto objektai yra unikalūs, turintys tiek savo privalumų, tiek trūkumų, tačiau šie skaičiai parodo bendras tendencijas, jei išvis galima lyginti Vilnių su Praha ar Budapeštu kaip lygiaverčius miestus. Šių miestų skirtinga architektūra, statinių kokybė sunkiai palyginama su Vilniaus blokiniais sovietmečiu statytais kvartalais, o ir naujų statinių kokybė Čekijoje bei Vengrijoje kur kas aukštesnė, mat konkurencija tarp nekilnojamojo turto vystytojų šiose šalyse kur kas didesnė ir jau seniai orientuojamasi į kokybę.

Lietuva šių šalių dabartinį išsivystymo lygį pasieks tik po kokių ketverių- penkerių metų, tad Vilnių kokybiškai prilyginus Prahai ar Budapeštui, šių miestų kainas Vilnius turėtų pasiekti tik po ketverių metų. Tačiau pažvelgus į dabartinę situaciją Vilniaus nekilnojamojo turto rinkoje matyti, jog kainos tikrai nenusileidžia šiems miestams, o įvertinus kokybinius požymius kartais net ir viršija.

Bene svarbiausias fundamentalus kriterijus, naudojamas vertinant investicijas yra nuomos pajamingumas (rental yield), kitaip sakant metinės nuomos pajamos, padalintos iš to objekto vertės. Nekilnojamojo turto kaip investicijos grąža susideda iš dviejų pagrindinių dalių: nuomos pajamų (pajamingumo), bei vertės prieaugio. Iš kiekvienos investicijos tikimasi tam tikros grąžos, o nuomos pajamingumas kaip tik tai ir atspindi, mat vertės prieaugis didėja tik tikintis didesnio nuomos pajamingumo ateityje, ir atvirkščiai. Jei planuojamas vienodas vertės prieaugis lyginant su kitais objektais, tuomet kuo nuomos pajamingumas didesnis, tuo investicija laikytina sėkmingesne.

Vilniuje tipinis būsto nuomos pajamingumas siekia 3,5-4,5 proc., o Prahoje jis siekia 5-7 proc., Budapešte- apie 5,5-7,5 proc. ir šie rodikliai yra daugmaž normalūs grąžai iš tokio tipo turto. Tai rodo, kad gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto Vilniuje investicijos grąža yra labai maža, nebent ateityje dar didėtų būsto vertė, kas mažai tikėtina, palyginus šių miestų dabartines kainas. Kad nuomos pajamingumas grįžtų į normalų lygį, galimi tik du variantai: turi kilti būsto nuomos kainos arba turi kristi būsto kainos. Nuomos kainos Vilniuje jau dabar yra santykinai didelės, jeigu lygintume jas su darbo užmokesčio lygiu.

Vis daugiau rinkos dalyvių pritaria, kad nepamatuotai išpūstos būsto kainos jau krenta, tad dabar kyla klausimas kiek daug ir kiek laiko jos gali kristi. Geriausiai į šį klausimą gali atsakyti būtent nuomos pajamingumas, kuris turėtų grįžti į normalias ribas. Kodėl jis per mažas? Atsakymas paprastas: jei skaičiuosime ilgalaikę grąžą, tikėtina, jog nekilnojamojo turto kainos kyla vidutiniškai 5-6 procentus per metus. Tad, jei nuomos pajamingumas būtų 4 procentai, turėtume vidutiniškai 9-10 procentų grąžą per metus. Tai nėra jau taip blogai, tačiau nereiktų pamiršti, jog nuomojant būstą reikia jį įrengti, o įranga dėvisi. Taip pat dėvisi ir pačios namo konstrukcijos. Tad eliminavus sąnaudas ir nusidėvėjimą teliktų 6,5-7,5 proc. grynoji metinė grąža. Tuo tarpu iš įmonių akcijų bei investicinių fondų tikėtina grąža ilgalaikiu laikotarpiu siekia 10-12 proc. Akivaizdu, jog akcijos bei investiciniai fondai kaip investicijos yra patrauklesnis variantas. Nors svyravimai trumpuoju laikotarpiu vertybinių popierių rinkose būna didesni, tačiau prireikus šias investicijas galima daug greičiau parduoti.

Daugelis turbūt vis dar mano, kad didėjant atlyginimams turi brangti ir būstas. Tai turi pagrindo, tačiau nereikėtų pamiršti, jog pastaruosius kelerius metus būstas brango daug sparčiau nei darbo užmokestis, o šios proporcijos anksčiau ar vėliau turi susibalansuoti.

Nepaisant to, jog NT rinka labai nepaslanki ir lėtai reaguojanti į pokyčius, per ilgesnį laikotarpį paklausa ir pasiūla išsilygina, o pasikeitimai netgi būna inertiški. Net ir kelerius metus natūrali paklausa neturi labai daug erdvės augti – migracija sparčiai mažina gyventojų skaičių, o gyventojų skaičius auga vos keliuose šalies miestuose. Tačiau šiuo metu Vilniuje naujų būtų pastatoma daugiau, nei kad atsikelia į jį gyventi naujakurių. Nors daugelis sako, jog nebėra kur statyti naujų namų, tačiau per pirmą bei antrą šių metų ketvirtį buvo išduota 47 proc. bei 21 proc. daugiau leidimų statyboms nei pernai per tą patį laikotarpį. O ir per pirmąjį pusmetį šiemet naujų butų pastatyta 11 proc. daugiau nei pernai.

ŠŽvelgiant į aptartus fundamentalius rodiklius susidaro įspūdis, jog Vilniuje gyvenamas nekilnojamasis turtas yra kiek pervertintas. Jei vidutiniškai nekilnojamasis turtas pabrangsta 5-6 procentus per metus, tai fundamentaliai pagrįstą kainų lygmenį dabartinės kainos turėtų pasiekti po kelerių metų. Tačiau kol kas rinkoje ir toliau išlieka didelė kokybiško nekilnojamojo turto paklausa, auga susidomėjimas mažaaukšte statyba. Nekilnojamojo turto vystytojų planus stabdo ilgai nepriimami detalieji planai ir žemės, statybų projektų patvirtinimo problemos, kas ir toliau ribos pasiūlos didėjimą. Tuo tarpu sunku vienareikšmiškai atsakyti,  ar kainos dar kils, ar kelerius metus būsto rinka gyvens korekcinėmis nuotaikomis. Akivaizdu yra tai, kad tokio kainų šuolio, kokį matėme šalies nekilnojamojo turto rinkoje pora metų, greitai nesulauksime, o pokyčiai artimiausiu metu ir toliau turėtų būti įtakojami spekuliacinių veiksnių.

Svarbiausias patarimas investuotojams būtų nekilnojamojo turto rinkos pokyčius vertinti ne vien emociškai, o renkantis kur investuoti gerai pasiskaičiuoti, kur galima būtų tikėtis didesnės investicijų grąžos.

Tinklalapyje pateikta informacija nėra siūlymas pirkti ar parduoti bet kokius finansinius instrumentus. investicijos.net neatsako už informacijos tikslumą bei teisingumą, taip pat už bet kokius trečiųjų asmenų sprendimus ar veiksmus, padarytus remiantis tinklapyje pateikta informacija. Griežtai draudžiama investicijos.net paskelbtą informaciją platinti be raštiško sutikimo.